都说房地产“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，今天我们就来分析分析山东16个地级市、58个市辖区、78个县或县级市的人口流动情况，看哪些地方还能买房。
01 地级市人口流动
为了方便大家理解，我先放上山东的具体行政区划分布：
可见，截止到2020年末，山东共有16个地级市、58个市辖区、26个县级市、52个县，县级单位（市辖区、县级市、县）共有136个。
因为2021年末，统计局才会公布2020年的统计年鉴，所以现在只能分析截止到2020年末的人口流动数据。
先来看16市近十年的常住人口变化情况：
16市中，只有泰安常住人口是减少的，这至少说明未来泰安的楼市不容乐观。
再来看16市的人口流动情况：
关于人口流动，我采取的是常住人口和户籍人口的差值，常住人口大于户籍人口，说明人口是流入的；反之，是流出的。
山东16市中，只有青岛、济南、烟台、淄博、威海、东营、潍坊7个市是人口流入的。
这7个市又可以分为两种，青岛、济南虽然房价最高，但人口流入也是最多的，所以这两个城市未来的楼市整体风险不大，风险点主要在郊区。
烟台、淄博、威海、东营、潍坊这5个市虽然人口是流入的，但近些年楼市相对低调。
相反，这几年叱咤风云、房价疯涨的反而是人口净流出的临沂、日照、聊城、菏泽、泰安、枣庄、济宁等市，这真是往人口流出的“伤口”上撒盐啊！
从人口的角度来看，人口流出的城市已经不适合投资买房，人口流入较少（50万以下）的城市需要谨慎入市，人口流入明显较多（50万以上）的城市才能适度投资买房，但也只能选择市区和近郊区。
如此来看，在山东还能投资买房的也就只有青岛、济南、烟台了。
02 县级单位人口流动情况
上面只是从地级市的角度来分析人口流动和投资买房，下面我们来看看县级单位的人口流动情况。
我把县和县级市的人口流动放在了一张表上：
结果很是惊人，78个县/县级市中仅有7个是净流入的，其余71个县市均为净流出状态。
净流入人口最多的是青岛胶州市，净流入11.66万人，其次是烟台龙口市、威海荣成市。
净流出人口最多的是临沂兰陵县，净流出35.47万人，其次是宇宙中心曹县，以及单县。看到这个数据，估计曹县该没啥脾气了。
58个市辖区的情况要明显好于县/县级市，有27个市辖区人口是净流入的，31个净流出。
人口流入最多的三个区是黄岛、城阳、兰山，最少的三个区是牡丹、环翠、岱岳。
由此我们可以判断出人口流动的迹象：从县/县级市向所在市区流动，从小城市向大城市流动。
不过，县级单位的楼市不像地级市那样可以根据人口流动来分析，一些县人口净流入，却依然不能买房，像青岛胶州市，人口流入第一名，房价却跌得哗啦啦的。
相反，一些市区因为拆迁、城市扩张等原因人口净流出，但并不意味着那里的楼市是危险的，像青岛市南区。
县级单位的楼市，要根据所在地级市的人口流动来分析。在我看来，所有县/县级市的楼市都已经不具备投资价值。
有人口流入的地级市的市辖区，青岛、济南、烟台还有一定的价值，其他城市都需要谨慎了，只有有学区等附加值的才有价值。
03 人口流动的背后
和南方省份相比，山东的楼市整体起步较晚，大部分是在吃城镇化的红利。
经过连续多年的快速城镇化，2020年底山东常住人口城镇化率已经达到61.8%，按照十四五规划2025年末山东城镇化率将达到65%。
五年间城镇化率提高3.2%，每年0.64%，山东省人口1亿人，那么每年的城镇化人口只有64万人，这64万人被16市一瓜分，每个城市的份额已经很少。可以说，山东人口城镇化的红利已经很小，已经不足以支撑庞大的房地产开发。
另一方面，国家在2020年7月20日发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对棚改踩了“暂停键”。2021年上半年，又对县城发布了“限高令”。
反映到棚改数量上，2016年山东计划新开工棚改480000套，2017年740320套，2018年699704套，2019年213884套，2020年142900套，2021年123781套，2021年棚改数量已经不足2017、2018年巅峰时期的20%。
棚改的减少、城镇化率的放缓，意味着山东房地产快速发展时代的结束。
下一个时代，争得来人口，才能保得住楼市。山东这些地级市、市辖区、县、县级市的人口流动，恰恰是其楼市的晴雨表。
人口流出的地方，保留一套自住房足矣；人口流入的地方，视所在地级市情况买卖。
人口是城市的城运、财运。看不懂大趋势乱买房，随着人口流出的，还有每一位买房者的财富。
本文来自青城山说，专写山东城市发展和楼市分析
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